文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思ng>

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。